A chaque objectif son investissement immobilier

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Comparé au rendement rachitique du livret A et aux soubresauts de la Bourse, l’immobilier fait figure de placement sûr et rentable. Compte tenu du bas niveau des taux des crédits et de prix en léger recul, le timing est particulièrement opportun pour passer à l’acte. Les pistes à explorer en fonction de votre objectif.

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine

Construire un patrimoine commence souvent par l’acquisition de sa résidence principale. Malgré un apport personnel minimal, ce projet est réalisable grâce à un crédit remboursable sur une très longue durée. Dans le contexte actuel de taux d’emprunt bas, il s’avère souvent plus avantageux d’acheter que de louer. En outre, acheter est une façon de s’obliger à réaliser une épargne forcée mois après mois. Même en cas de revente du bien avant la fin du prêt, vous retrouverez une partie de votre mise, ce qui ne sera pas le cas si vous restez locataire

Vous cherchez à percevoir des revenus

Opter pour de l’immobilier locatif pour doper ses revenus (notamment sa retraite) s’avère une bonne idée. Néanmoins, il faut s’y prendre suffisamment tôt pour faire coïncider la fin du crédit avec l’arrêt de la vie active et la baisse de ses ressources. Une fois à la retraite, les loyers ne serviront plus à payer l’emprunt mais iront directement dans votre poche. La location peut s’effectuer nue ou meublée. Dans ce dernier cas, la location en meublé rapporte selon les secteurs de 1,5 à 2,5 % de plus, mais nécessite un équipement minimum du logement.

Vous disposez d’un « petit » budget

Dans les grandes villes de province où le stationnement est difficile, on peut cibler les parkings dont les rendements évoluent entre 6 et 10 %. Même si le budget avoisine 8 000 à 15 000 €, mieux vaut toujours privilégier le financement à crédit qui permettra de minorer les revenus fonciers grâce à la déduction des intérêts d’emprunt.

Pour un budget un peu plus conséquent, cap sur les biens décotés : un studio en rez-de-chaussée vaut 10 à 15 % moins cher que le même en étage; un logement occupé offrira un prix inférieur que le même vendu vide. La ristourne dépendra de la durée du bail qu’il reste à courir et du niveau de loyer pratiqué. Enfin, à partir d’une mise de départ limitée à quelques centaines d’euros, la « pierre papier est accessible à tous. La souscription des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) de bureaux permet d’obtenir des rendements de 5 % en moyenne.

Vous voulez payer moins d’impôt

L’immobilier rime aussi avec réductions d’impôts, à condition que le bien soit destiné à la location. Dans l’ancien, l’investisseur peut choisir d’acheter avec le dispositif Pinel. Proposé « clef en main » par des opérateurs spécialisés, le logement doit faire l’objet de gros travaux de réhabilitation et aboutir à la création d’un logement neuf. Il ouvre droit à une réduction d’impôt égale à 12 % du prix de revient TTC répartie sur 6 ans si le bien est loué pendant cette durée ou de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Reste que pour bénéficier de ce dispositif fiscal, il convient de respecter à la lettre une longue liste de conditions dont un prix d’achat n’excédant pas 5 500 €/m2, des loyers plafonnés et un occupant choisi sous conditions de ressources.

Deux autres montages spécifiques, les dispositifs Malraux et Monuments historiques, sont fiscalement beaucoup plus puissants. Ils sont surtout adaptés aux contribuables les plus imposés. Il s’agit d’acheter des biens à rénover dans des immeubles de caractère (17e, 18e siècle, etc.) et de financer une restauration complète dans les règles de l’art (tailleur de pierre, ferronnier, etc.). A noter : ici, le prix au m2 dépasse souvent celui du neuf.

Autre scénario : acheter à crédit un bien ancien avec travaux et profiter du régime fiscal dit de « droit commun ». Ainsi, les dépenses liées aux travaux de rénovation, au changement des équipements (chaudière, fenêtres, etc.), les intérêts d’emprunt, les honoraires du syndic ou les primes d’assurance contre les loyers impayés pourront être déduits des revenus fonciers. Minorés, comme ces derniers seront mécaniquement moins taxés au barème de l’impôt sur le revenu.

Enfin, avec la location solidaire, le bailleur, en contrepartie d’un engagement de location sur la durée (3, 6, ou 9 ans) et de loyers minorés, peut déduire jusqu’à 70 % de ses revenus locatifs.

Vous préparez votre succession

La constitution d’un patrimoine immobilier permet de léguer ses biens à ses héritiers le jour de son décès. Pour en faciliter la transmission ou alléger le poids des droits de succession : deux options. D’une part, l’achat par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI) réunissant parents et enfants. Ce mode de détention à plusieurs permet de créer une structure facilitant la conservation et le partage du bien dans la famille au fil des générations. Si certains associés veulent vendre leurs parts, ils devront les proposer en priorité aux autres membres de la SCI. D’autre part, acheter ou donner un bien en démembrement de propriété présente un avantage au moment de la succession. Pour mémoire, ce mode de détention consiste à séparer d’un côté l’usufruit du bien (la jouissance et la perception des revenus) – généralement conservé par les parents – et de l’autre, la nue-propriété du bien, donnée aux enfants. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue en faveur du nu-propriétaire et ce dernier n’a pas de droit de succession ou de mutation à payer sur le bien.

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