Bailleur-locataire : le point sur les règles du jeu

investissement locatifLes relations bailleur-locataire, pour les locations d’habitations vides ou meublées en résidence principale, ont fait l’objet d’une réforme d’ampleur par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Cette réforme est complexe, notamment quant à son application. En effet, l’entrée en vigueur de nombreuses dispositions était conditionnée à des décrets, dont certains manquent encore aujourd’hui.  De plus, il était difficile de savoir quelles dispositions s’appliquaient immédiatement, à tous les baux ou ne concernaient que les nouveaux baux. Sur ce point, notamment, cette réforme a été précisée par la loi Macron du 6 août 2015.

Faisons le point sur ces réformes et sur les nouvelles règles du jeu de la location selon la date de signature du bail.

Pour les nouveaux baux conclus depuis le 1er aout 2015.

Ces nouveaux baux doivent être conformes à un modèle de contrat type, défini par le décret du 29 mai 2015.

Pour ces baux, une notice d’information, dont le contenu est défini par un arrêté du 29 juin 2015, doit aussi être annexée. Cette notice reprend les droits et obligations des bailleurs et locataires, les règles générales relatives au bail (durée, résiliation, cautionnement…). Il s’agit en fait d’un guide de la location.

Pour tous les baux quelle que soit leur date de conclusion

Les nouveaux délais de préavis réduit

Par principe, tout locataire peut donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de 3 mois. Certaines situations permettent toutefois au locataire de bénéficier d’un préavis réduit à un mois. C’est le cas :   

  • Dans les villes situées en zone tendue
  • En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
  • Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile
  • Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé
  • Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement social notamment. 

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis doit préciser le motif invoqué et en justifier au moment de l’envoi ou de la remise de son congé. A défaut, le délai de préavis applicable est de trois mois.

La restitution du dépôt de garantie

Le délai classique de restitution est de 2 mois à compter de la restitution des clefs et donc de l’état des lieux de sortie.

Toutefois, si l’état des lieux ne fait pas apparaitre de dégradations particulières, le délai de restitution est d’un mois. En effet, dans ce cas, il parait inutile de le conserver sans motif plus longtemps.

Les diagnostics obligatoires

Doivent être joints aux baux :

  • Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE),
  • L’Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)
  • Le Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP)

Concernant les diagnostics de l’état des installations intérieures de gaz et d’électricité (pour les installations réalisées depuis plus de 15 ans), deux décrets du 11 août 2016 fixent les modalités de leur établissement. Ces diagnostics devront être annexés :

• aux baux signés à compter du 1er juillet 2017, pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975

• aux baux signés à compter du 1er janvier 2018, pour les autres logements.

Egalement, le diagnostic amiante doit être tenu à la disposition des locataires selon des modalités prévues au bail.

A noter : Le nouveau diagnostic amiante créé par la loi ALUR devra être joint au bail. Ses modalités d’établissement seront définies par un décret à venir.

L’assurance pour compte 

Le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs. A défaut pour ce dernier de pouvoir justifier de son assurance, après une mise en demeure restée sans effet, passé un délai d’un mois, le bailleur pourra souscrire une assurance pour compte du locataire et en obtenir le remboursement.

Pour les nouveaux baux et pour les baux en cours, à compter de leur reconduction tacite ou renouvellement

Le nouveau régime de la colocation et de la solidarité

La loi ALUR a créé un régime de la colocation. Elle réduit la durée de la solidarité entre les colocataires en cas de départ de l’un d’eux, et de l’engagement de leur caution.

Ce nouveau régime de la colocation ne vise pas les cas de baux signés par des époux ou de partenaires liés par un PACS.

(Voir en détail le Dossier de septembre 2015 consacré à « la colocation en question »).

Etat des lieux

Un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie doivent être établis contradictoirement et amiablement lors de la remise et de la restitution des clés.

Depuis le 1er juin 2016, leurs contenus et leurs formes sont réglementés.

Ils doivent comporter au moins les informations suivantes :

  • Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
  • Sa date d’établissement ;
  • La localisation du logement ;
  • Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur
  • Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
  • Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
  • Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
  • Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
  • La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

L’état des lieux de sortie doit également préciser :

  • L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
  • La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
  • Eventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement, constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

La forme du document doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant la même présentation.

L’état des lieux peut être établi sur support papier ou sous forme électronique. Il est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

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