L’encadrement des loyers en pratique

Encadrement des loyersL’encadrement des loyers en pratique

La loi ALUR du 24 mars 2014 instituait un nouveau mécanisme d’encadrement des loyers pour les baux d’habitation vide et meublée (articles 17 et 25-9 de la loi du juillet 1989). 

La mise en place de ce dispositif était soumise à l’adoption d’un décret, qui a été publié le 12 juin 2015.

Les zones concernées

Les communes concernées sont celles visées par le décret du 10 mai 2013 relatif à la taxe sur les logements vacants.

☞ Le dispositif ne pourra toutefois entrer en vigueur qu’à la condition qu’un arrêté préfectoral soit publié pour son application.

☞ A ce jour, seule la ville de Paris est concernée. L’arrêté préfectoral du 25 juin 2015 prévoit une entrée en application de ce dispositif à Paris à partir du 1er aout.

La fixation des loyers de référence

Après communication par l’Observatoire des loyers des niveaux de loyers, le préfet fixe le montant moyen de loyers, par catégorie de logement dans une même zone géographique. Il s’agit du loyer de référence.

Sur la base de ce loyer, est calculé le loyer de référence minoré, minoré de 30 %.

Sur la base du même loyer de référence est calculé un loyer de référence majoré, majoré de 20 %.

☞ Ces loyers de référence correspondent à des prix fixés au mètre carré de surface habitable.

☞ Le loyer de base, hors charge, fixé lors de la mise en location, doit respecter le plafond maximum correspondant au loyer de référence majoré.

Les catégories de logement sont déterminées en fonction de caractéristiques que sont :

Le type de la location : vide ou meublée

Le nombre de pièces principales

L’époque de la construction

Les secteurs géographiques sont déterminés pour former des zones homogènes quant aux niveaux de loyer constatés sur le marché.

☞A Paris, 14 secteurs géographiques ont été créés.

☞ En pratique, pour connaître la zone dont dépend le bien à louer, une carte interactive est mise à votre disposition sur le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL), (http://www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/le-dispositif-d-encadrement-des-loyers-a-paris-a3564.html)

Le complément de loyer

En plus du loyer de base, respectant la limite du loyer de référence majoré, un complément de loyer peut être appliqué.

Ce complément se justifie par une localisation particulière ou des éléments de confort spécifique en comparaison de logements équivalents dans la même zone géographique.

Le complément de loyer ne pourra être fixé que si ces différentes caractéristiques  répondent aux conditions suivantes :
1° Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
2° Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
3° Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges (article 23 de la loi du 6 juillet 1989), ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur (article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989).

☞ Le montant du complément de loyer n’est pas limité par les textes. Mais les caractéristiques du logement le justifiant ainsi que son montant doivent être mentionnés au bail.

☞ Les caractéristiques du logement à prendre en considération pour justifier ce complément de loyer ne font l’objet d’aucune précision. Les textes ne prévoient pas de listes de ces éléments.

☞ Le complément de loyer ne peut être prévu que si le loyer atteint la valeur du loyer de référence majoré. A défaut, aucun complément de loyer ne peut être demandé.

Les particularités du logement meublé 

Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré applicables aux meublés sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence des habitations vides, pour tenir compte du caractère meublé du logement.

☞Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l’Observatoire local des loyers.

Le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés.

Les actions en contestation

A la signature du bail :

Une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le loyer de base prévu dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat.

Le complément de loyer peut aussi faire l’objet d’une contestation par le locataire, dans les 3 mois de la signature du bail, devant la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire doit alors saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer, dans un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation.

☞ Le loyer résultant de la conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

☞ Le bailleur devra rapporter la preuve des caractéristiques ayant justifié le complément de loyer.

➲ Lors du renouvellement du bail

Le locataire peut engager, au moins cinq mois avant le terme du contrat, une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

Le bailleur peut aussi engager, au moins six mois avant le terme du contrat, une action en réévaluation de loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

L’encadrement des loyers (art.17 de la loi du 6/07/1989) et les autres dispositifs d’encadrement des loyers 

Le mécanisme d’encadrement des loyers (art.17 de la loi du 6/07/1989) issu de la loi ALUR s’applique parallèlement à deux autres dispositifs de blocage des loyers :

Le décret d’encadrement annuel des loyers à la relocation et au renouvellement du bail (Décret du 31 juillet 2014)

La taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface

Ces trois dispositifs doivent être respectés indépendamment.

Par exemple, pour un studio de 13 m² :

☞ Le loyer fixé par le bailleur ne doit pas être supérieur au loyer de référence majoré, dans la zone géographique où est situé le bien.

☞ Le loyer ne devra pas non plus être supérieur au plafond de loyer fixé en application de la taxe sur les micro-logements (inférieurs à 14 m²).

☞ Dans le cas contraire :

soit le bailleur sera assujetti à la taxe

soit il devra baisser le loyer pour respecter à la fois les règles d’encadrement des loyers et les règles sur la taxe sur les micro-logements.

☞ Le même bailleur sera également contraint de respecter les règles qui limitent les augmentations des loyers à la relocation ou au renouvellement (Décret du 31 juillet 2014).

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