Investissement locatif à Collonges-au-Mont-d'Or : analyse du marché et des indicateurs structurels
Investir à Collonges-au-Mont-d'Or demande de distinguer rendement brut et rendement net. Le rendement brut — loyer / prix d'achat — est favorable dans cette zone A (marché tendu) à tension soutenue (5,9 sur 10). Le rendement net — après /an, charges, vacance locative (7,9%), assurances et conformité DPE — est plus sélectif. La pression DPE faible (7,1% de passoires) crée un fossé entre les biens A-C (rendement net stable, pas de risque réglementaire) et les passoires F-G (rendement dégradé progressivement par les interdictions 2025-2034). À 4 558 €/m² DVF et — (BdF), les fondamentaux sont là — le DPE fait la différence.
L'opportunité d'investir à Collonges-au-Mont-d'Or se lit au croisement de la demande et du prix d'entrée : 25,2% de locataires, tension soutenue, et un ticket appartement médian de 283 878 € (4 506 €/m²). Par ailleurs, ce couple — demande forte, prix d'accès contenu — dessine un terrain favorable au locatif. Ainsi, les petites typologies, prisées des locataires et accessibles à l'achat, offrent les meilleurs rapports loyer/prix. L'investisseur cible la combinaison d'une vacance faible (7,9%) et d'un prix d'acquisition raisonnable : c'est elle, plus qu'un rendement affiché, qui fonde une opération solide.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²4 558 €/m²
Appartement /m²4 506 €/m²
Maison /m²4 558 €/m²
Budget appt.283 878 €
Budget maison592 540 €
Évolution des prix /m² (12 mois)-15,0 %
Évolution des prix /m² (24 mois)-15,0 %
Ventes résidentiel62
Surface méd. appt.63
Surface méd. maison130
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Collonges-au-Mont-d'Or
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)35 240 €/an · 2 937 €/mois
Revenu médian local (INSEE)35 240 €/an · 2 937 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²4 506 €/m²
Surface médiane63 m²
Budget médian283 878 €
Mensualité pour ce bien
1 586 €/mois
Coût total crédit 20 ans
380 640 €
Années de revenu (avec intérêts)
10,8 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
969 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
173 466 €
Surface finançable
38 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 586 €/mois
Apport nécessaire110 412 €
Revenu nécessaire (33%)401 €/an
Durée45 ans et 4 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 969 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 35 240 €/an
(2 937 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 969 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 173 466 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Collonges-au-Mont-d'Or
À Collonges-au-Mont-d'Or, la demande locative (25,2% de locataires, tension soutenue) est le socle de tout projet d'investissement. Par ailleurs, un marché tendu garantit l'occupation et soutient le loyer ; un marché atone expose à la vacance et aux baisses. Ainsi, avec une attractivité de 6,8/10 et un taux de vacance de 7,9%, le secteur offre un terrain favorable au bailleur investisseur. Évaluer la demande AVANT le prix d'achat est la démarche juste : un rendement théorique élevé ne vaut rien si le bien reste vide.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Collonges-au-Mont-d'Or
Collonges-au-Mont-d'Or est classée en zone A — marché tendu. Le dispositif Jeanbrun, applicable depuis 2026 sur les logements neufs et anciens lourdement réhabilités (DPE A ou B), permet d'amortir jusqu'à 8 000 €/an (12 000 € en loyer très social), imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an.
Le plafond de loyer intermédiaire Jeanbrun en zone A est de 14,64 €/m² — un niveau compatible avec le marché réel dans les communes de cette zone. Tension locative : 5.9/10 (soutenue), 25,2% de locataires, 7,9% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Risque réglementaire · ADEME
Obligations bailleurs — Collonges-au-Mont-d'Or
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Historique des prix immobiliers — Collonges-au-Mont-d'Or
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
5 172 €/m²
Évolution 6 ans
+21,3%
Pic (2024-T3)
6 292 €/m²
Départ 2020-T3
4 265 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est progressé de 21,3% : 4 265 → 5 172 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
4 265 €
—
22
2020-T4
4 729 €
+10,9%
32
2021-T1
4 641 €
-1,9%
25
2021-T2
4 715 €
+1,6%
15
2021-T3
5 261 €
+11,6%
34
2021-T4
5 319 €
+1,1%
36
2022-T1
5 161 €
-3,0%
26
2022-T2
5 088 €
-1,4%
26
2022-T3
5 337 €
+4,9%
24
2022-T4
5 138 €
-3,7%
31
2023-T1
4 638 €
-9,7%
16
2023-T2
5 212 €
+12,4%
16
2023-T3
4 954 €
-5,0%
18
2023-T4
3 957 €
-20,1%
19
2024-T1
5 828 €
+47,3%
10
2024-T2
4 793 €
-17,8%
13
2024-T3
6 292 €
+31,3%
13
2024-T4
5 527 €
-12,2%
14
2025-T1
4 642 €
-16,0%
10
2025-T2
4 244 €
-8,6%
15
2025-T3
4 617 €
+8,8%
18
2025-T4
5 172 €
+12,0%
19
Calcul de rendement complet — Collonges-au-Mont-d'Or
À Collonges-au-Mont-d'Or, juger un investissement locatif suppose d'aller jusqu'au net-net : après charges, taxe foncière, vacance (7,9%), coût du crédit ET fiscalité. Par ailleurs, le choix du régime (réel, meublé) pèse autant que le rendement brut sur le cash-flow réel. Ainsi, sur un budget appartement de 283 878 €, deux opérations au même rendement brut peuvent diverger nettement après impôt. L'investisseur avisé modélise l'ensemble sur sa durée de détention — c'est la seule mesure honnête de la performance d'un projet locatif, distincte du loyer affiché.
Investissement locatif · conseil data
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Le rendement locatif brut à Collonges-au-Mont-d'Or se calcule en rapportant le loyer annuel au prix d'acquisition. Par ailleurs, sur un appartement au budget médian de 283 878 € (prix 4 506 €/m²), c'est le loyer de marché qui détermine le rendement — d'où l'importance de la demande locative locale. Ainsi, le rendement NET, lui, déduit charges, taxe foncière, vacance (7,9%) et gestion : c'est le seul indicateur pertinent. Un investisseur compare ce net au coût de son financement pour juger l'effet de levier. Le calcul part toujours du couple prix/loyer réel, pas d'un rendement affiché.
Le rendement locatif net à Collonges-au-Mont-d'Or se calcule en partant du prix d'entrée DVF (4 558 €/m², robuste). Ainsi, pour un bien de surface médiane (104 m²) : prix d'acquisition 471 753 €. Loyer estimable : revenu médian 2 937 €/mois × 33% = —/mois (solvabilité locataire locale). Rendement brut annuel : (— × 12) / 471 753 € × 100. Déductions pour le rendement net : mensualité crédit (2 635 €/mois, taux —, BdF —) + /an (stable) + assurance ~350 €/an + provision vacance (7,9% de vacance) + provision travaux DPE (7,1% de passoires dans la commune, filtre impératif : A-C uniquement). Zone zone A — marché tendu : plafond Pinel —/mois. QPV — (Pinel+ —). PLU — (—). De fait, ce calcul est la méthode rigoureuse — pas d'approximation, uniquement des données officielles.
Synthèse Collonges-au-Mont-d'Or : 4 558 €/m² (robuste), 62 actes, -15,0%/12m, 7,1% passoires, tension soutenue, solvabilité effort élevé. Ces données DVF + DPE + INSEE forment le tableau de bord complet du marché.
Démographie et attractivité locative
Le profil locataire de Collonges-au-Mont-d'Or oriente la stratégie d'investissement : avec 25,2% de ménages locataires et une demande soutenue, le bassin se compose d'actifs et de ménages en mobilité, plutôt demandeurs de petites et moyennes surfaces. Cibler la typologie qui correspond à cette demande — souvent T2-T3 — maximise l'occupation et le rendement. L'attractivité locative (6,8/10) confirme un vivier de candidats fourni. Par ailleurs, un investisseur adapte son acquisition à ce profil de demande réel : un bien calibré sur la clientèle locale se loue vite et se revend bien.
Financement et taux BdF
À Collonges-au-Mont-d'Or, le montage financier décide souvent du sort d'un investissement locatif : sur un budget médian de 283 878 € (appartement), l'effet de levier du crédit permet d'investir avec un apport mesuré. Par ailleurs, le rendement net se juge après coût du financement : tant que le rendement dépasse le taux d'emprunt, le levier joue en faveur de l'investisseur. Apport, durée et taux se calibrent selon l'objectif — cash-flow ou capitalisation. Ainsi, le ticket accessible de l'appartement en fait le support privilégié d'une première opération locative.
Zonage et plafonds Pinel
Zone Pinel Collonges-au-Mont-d'Or : A (zone A — marché tendu). marché tendu. Plafond loyer applicable : —/mois. 7,1% de passoires (pression faible). Profil zone_tendue. Évolution DVF -15,0% sur 12 mois.
À Collonges-au-Mont-d'Or, l'investissement locatif est un outil patrimonial autant qu'un placement de rendement. Entre cash-flow et capitalisation, le choix dépend de l'horizon et de la fiscalité de l'investisseur. Par ailleurs, le levier du crédit, sur un ticket appartement de 283 878 €, permet de bâtir un patrimoine sans mobiliser tout son capital. Ainsi, la demande locative locale (25,2% de locataires, tension soutenue) sécurise la phase de détention. Penser l'opération sur le long terme — acquisition, exploitation, revente — distingue la stratégie patrimoniale de la simple chasse au rendement brut.
Synthèse Collonges-au-Mont-d'Or : 4 558 €/m² (robuste), 62 actes, -15,0%/12m, 7,1% passoires, tension soutenue, solvabilité effort élevé. Ces données DVF + DPE + INSEE forment le tableau de bord complet du marché.
Permis de construire récents à Collonges-au-Mont-d'Or
Sur les 3 dernières années, 9 permis de construire ont été déposés sur la commune :
Type
Logements
Surface
Adresse
Date
Permis de construire
35
2 547 m²
8 CHEMIN DES ECOLIERS, COLLONGES-AU-MONT-D'OR
01/01/2024
Permis de construire
4
479 m²
4 BIS RUE DES GRANDS VIOLETS, COLLONGES-AU-MONT-D'OR
01/01/2024
Synthèse : 2 permis impactants pour 39 logements neufs. Impact estimé sur l’offre résidentielle à 18-24 mois.
Source : SITADEL DREAL, géocodage BAN. Traitement ORPI Direct Habitat.
Oui, MaPrimeRénov est accessible dans toute la France, y compris à Collonges-au-Mont-d'Or. Cette aide de l'ANAH finance une partie des travaux de rénovation énergétique pour les propriétaires occupants et bailleurs selon leurs revenus. Les montants varient de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers d'euros selon la nature des travaux et le profil fiscal. Pour connaître votre éligibilité et calculer le montant potentiel, nous vous recommandons de consulter le site officiel maprimerenov.gouv.fr ou de contacter un conseiller France Rénov (service public gratuit). Nos conseillers ORPI Direct Habitat peuvent vous indiquer si l'investissement en rénovation est pertinent au regard du marché immobilier local à Collonges-au-Mont-d'Or — mais la constitution du dossier MaPrimeRénov relève d'organismes spécialisés.
Avec 7,1% de passoires et 55,8% de biens performants à Collonges-au-Mont-d'Or, l'effet de bifurcation entre biens conformes et non conformes est observable dans les transactions DVF. La classe C médiane est le niveau de référence pour évaluer votre bien.
La consommation énergétique médiane du parc de Collonges-au-Mont-d'Or est de 180,5 kWh/m²/an (classe médiane C). Intégrer ce coût dans votre budget mensuel total donne une vision plus réaliste du coût d'occupation d'un bien dans cette commune.
Avec 7,1% de passoires à Collonges-au-Mont-d'Or, les bailleurs concernés doivent choisir entre rénover, vendre ou ne pas renouveler leur bail. Pour un investisseur, acheter un bien en C ou mieux sécurise la conformité réglementaire à horizon 2034.
L'éco-PTZ (jusqu'à 50 000 €, sans intérêts, sur 20 ans) est accessible pour les logements construits avant 1990 à Collonges-au-Mont-d'Or, sans condition de ressources, sous réserve de travaux par artisans RGE. Cumulable avec MaPrimeRénov et les CEE.
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