Sept questions pour tout savoir sur le Pinel « rénové »

Pinel renove
Pinel renove

Moins médiatisé que le dispositif Pinel dans le neuf, le Pinel « rénové », dédié à l’investissement locatif dans l’ancien, cumule pourtant de nombreux atouts. Découverte.

Bonne nouvelle pour les amoureux des vieilles pierres, la dernière loi de Finances a prolongé le régime Pinel « rénové » de quatre ans. Accessible jusqu’au 31 décembre 2021, il permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant de substantiels avantages fiscaux.

1. Quels sont les logements éligibles au dispositif Pinel « rénové » ?

Au moment de l’achat, le logement doit être en trop mauvais état pour être loué. Autrement dit, il ne doit pas satisfaire aux caractéristiques de décence et faire l’objet de travaux de réhabilitation définis par décret. À l’opposé, une fois le chantier de rénovation achevé, le logement doit afficher des performances techniques et énergétiques voisines de celles d’un neuf. En contrepartie, ce régime permet d’accéder à des emplacements de premiers choix, notamment en cœur de ville, là où la demande locative est le plus forte, contrairement au neuf, bâti le plus souvent en périphérie. Les prix dans l’ancien sont aussi généralement décotés par rapport au neuf et la rentabilité est meilleure. À savoir : Autre option ouverte aux investisseurs intéressés par l’ancien en Pinel, l’achat d’un local non affecté à l’habitation en vue de sa transformation en logement.

2. Fiscalement, quelle différence entre le régime Pinel dans l’ancien et son célèbre jumeau, le Pinel dans le neuf ?

Aucune ! Le régime fiscal appliqué au Pinel « rénové » est strictement identique. Le propriétaire d’un bien ancien rénové acquis dans le cadre du régime Pinel bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu. Elle est égale à 12 % du prix d’achat pour un engagement de location de six ans, de 18 % sur neuf ans, et de 21 % sur douze ans, dans la limite d’un double plafond : un prix au mètre carré maximum de 5  500 euros et un investissement annuel total de 300 000 euros (acquisition + frais). Ainsi, l’économie d’impôt maximale peut atteindre 36 000 euros sur six ans, 54 000 euros sur neuf ans et 63  000 euros sur douze ans.

3. Quelles conditions faut-il respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu ?

Le propriétaire bailleur doit remplir les quatre conditions suivantes.

    • Investir dans l’une des trois zones éligibles :
        • A bis : Paris et communes chères de la petite couronne ;
        • A : Île-de-France, Côte d’Azur, Genevois, certaines villes chères (Lyon, Lille, Marseille…) ;
      • B1 : villes de + de 250 000 habitants.
    • S’engager à louer le bien nu à titre de résidence principale pendant une durée minimum au choix de six ans, neuf ans ou douze ans.
    • Louer le logement à des personnes dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.
  • Respecter un loyer plafond selon la zone géographique d’implantation du bien : 16,83 €/m2 en zone A bis, 12,50 €/m2 en zone A et 10,07 €/m2 en zone B1. À savoir : Ces plafonds varient en fonction de la superficie du logement. Les plafonds pour les baux conclus ou renouvelés en 2018 ne sont pas encore parus.

A noter : dans certaines villes des régions Franche-Comté, Ile-de-France et Rhône–Alpes, les préfets ont usé de la faculté de limiter par arrêté les plafonds de loyers publiés annuellement par l’administration fiscale.

4. L’obtention d’un état descriptif du logement est-elle nécessaire pour valider une opération en Pinel « rénové » ?

Oui, l’obtention d’une attestation de l’état descriptif du logement conditionne le bénéfice de l’avantage fiscal. En pratique, un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié et indépendant (architecte, géomètre expert, économiste de la construction…) intervient en deux temps. Premièrement, avant la réalisation des travaux afin de vérifier que le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence. Deuxièmement, en fin de chantier, pour attester notamment la décence du logement réhabilité et le respect de l’ensemble des performances techniques. Ces documents sont à joindre à la déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux. Ils permettent à l’administration fiscale de juger si le bien a été rénové en respectant les critères de la loi.

5. Où trouver les appartements éligibles à ce régime ?

Il en existe dans toutes les villes de France. Si l’investisseur opère seul, la rénovation portera exclusivement sur l’intérieur de l’habitation. Autre solution : investir dans un programme « clefs en main » commercialisé par des opérateurs spécialisés dans les rénovations d’envergure. Dans ce scénario, c’est l’ensemble du bâtiment qui sera réhabilité : aussi bien les parties privatives que les parties communes (hall, cage d’escalier). Il s’agit le plus souvent d’immeubles de petite taille (20 à 30 lots) situés en province.

6. Est-il possible de mener seul ce type d’investissement ?

Théoriquement, rien n’empêche un particulier de mener « en solo » un investissement en Pinel « rénové ». Reste que dans la pratique, cela relève du parcours du combattant. Une fois trouvé l’appartement à réhabiliter remplissant tous les critères imposés par la loi Pinel, il faut encore sélectionner les travaux susceptibles de répondre à tous les critères d’éligibilité, recruter les entreprises qualifiées, suivre en continu l’avancée du chantier et en vérifier les résultats. Sans oublier d’entreprendre toutes les démarches afin de disposer à temps des attestations ad hoc. Le risque ? La plus petite irrégularité expose à la perte de l’avantage fiscal ! À réserver donc aux investisseurs aguerris et/ou aux professionnels du secteur du bâtiment. Autre option : déléguer l’opération à des spécialistes.  

7. À qui s’adresse ce type d’investissement ?

Le régime dit Pinel « rénové », « réhabilité » ou « optimisé » offre des atouts capables de satisfaire les investisseurs les plus fortement taxés. Ces derniers peuvent jouer sur deux tableaux, à la fois sur le dispositif Pinel et sur le régime du déficit foncier, les travaux déductibles s’imputant soit sur leurs revenus fonciers, soit sur leur revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt).