Investissement locatif à Albigny-sur-Saône : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone B1 à Albigny-sur-Saône (zone B1 — marché tendu), tension locative élevée (7,3 sur 10), 5,6% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 3 815 €/m² (robuste) pour 26 transactions sur 12 mois. Avec 42,7% de locataires et une vacance de 7,9%, la demande locative structurelle est de 7,2/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (1910 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Albigny-sur-Saône (44,0% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (5,6%) est un risque réglementaire immédiat.
L'opportunité d'investir à Albigny-sur-Saône se lit au croisement de la demande et du prix d'entrée : 42,7% de locataires, tension élevée, et un ticket appartement médian de 221 402 € (3 571 €/m²). Par ailleurs, ce couple — demande forte, prix d'accès contenu — dessine un terrain favorable au locatif. Ainsi, les petites typologies, prisées des locataires et accessibles à l'achat, offrent les meilleurs rapports loyer/prix. L'investisseur cible la combinaison d'une vacance faible (7,9%) et d'un prix d'acquisition raisonnable : c'est elle, plus qu'un rendement affiché, qui fonde une opération solide.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²3 815 €/m²
Appartement /m²3 571 €/m²
Maison /m²4 091 €/m²
Budget appt.221 402 €
Budget maison409 100 €
Évolution des prix /m² (12 mois)-11,0 %
Évolution des prix /m² (24 mois)-11,0 %
Ventes résidentiel26
Surface méd. appt.62
Surface méd. maison100
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Albigny-sur-Saône
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)27 080 €/an · 2 257 €/mois
Revenu médian local (INSEE)27 080 €/an · 2 257 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²3 571 €/m²
Surface médiane62 m²
Budget médian221 402 €
Mensualité pour ce bien
1 237 €/mois
Coût total crédit 20 ans
296 880 €
Années de revenu (avec intérêts)
11,0 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
745 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
133 367 €
Surface finançable
37 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 237 €/mois
Apport nécessaire88 035 €
Revenu nécessaire (33%)313 €/an
Durée46 ans et 10 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 745 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 27 080 €/an
(2 257 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 745 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 133 367 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Albigny-sur-Saône
À Albigny-sur-Saône, la demande locative (42,7% de locataires, tension élevée) est le socle de tout projet d'investissement. Par ailleurs, un marché tendu garantit l'occupation et soutient le loyer ; un marché atone expose à la vacance et aux baisses. Ainsi, avec une attractivité de 6,8/10 et un taux de vacance de 7,9%, le secteur offre un terrain favorable au bailleur investisseur. Évaluer la demande AVANT le prix d'achat est la démarche juste : un rendement théorique élevé ne vaut rien si le bien reste vide.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Albigny-sur-Saône
Albigny-sur-Saône est classée en zone B1 — le point d'équilibre idéal entre prix d'acquisition accessibles et demande locative soutenue. Avec un prix médian à 3 815 €/m², le rapport loyer/prix est structurellement plus favorable qu'en zone A.
Le dispositif Jeanbrun fixe le plafond de loyer intermédiaire à 11,80 €/m² en zone B1. L'amortissement annuel (3,5% sur 80% du prix) génère un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an. Tension : 7.3/10, 7,9% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Risque réglementaire · ADEME
Obligations bailleurs — Albigny-sur-Saône
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Historique des prix immobiliers — Albigny-sur-Saône
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
2 987 €/m²
Évolution 6 ans
-16,4%
Pic (2022-T3)
5 381 €/m²
Départ 2020-T3
3 571 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est reculé de 16,4% : 3 571 → 2 987 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
3 571 €
—
11
2020-T4
3 109 €
-12,9%
13
2021-T1
4 344 €
+39,7%
5
2021-T2
4 421 €
+1,8%
13
2021-T3
4 832 €
+9,3%
15
2021-T4
4 346 €
-10,1%
15
2022-T1
3 397 €
-21,8%
6
2022-T2
5 000 €
+47,2%
7
2022-T3
5 381 €
+7,6%
9
2022-T4
4 356 €
-19,0%
13
2023-T1
3 450 €
-20,8%
5
2023-T2
4 370 €
+26,7%
8
2023-T3
3 729 €
-14,7%
8
2023-T4
4 283 €
+14,9%
8
2024-T1
4 548 €
+6,2%
2
2024-T2
4 551 €
+0,1%
6
2024-T3
4 554 €
+0,1%
8
2024-T4
4 009 €
-12,0%
7
2025-T1
3 426 €
-14,5%
8
2025-T2
2 839 €
-17,1%
4
2025-T3
4 018 €
+41,5%
10
2025-T4
2 987 €
-25,7%
4
Calcul de rendement complet — Albigny-sur-Saône
À Albigny-sur-Saône, juger un investissement locatif suppose d'aller jusqu'au net-net : après charges, taxe foncière, vacance (7,9%), coût du crédit ET fiscalité. Par ailleurs, le choix du régime (réel, meublé) pèse autant que le rendement brut sur le cash-flow réel. Ainsi, sur un budget appartement de 221 402 €, deux opérations au même rendement brut peuvent diverger nettement après impôt. L'investisseur avisé modélise l'ensemble sur sa durée de détention — c'est la seule mesure honnête de la performance d'un projet locatif, distincte du loyer affiché.
Investissement locatif · conseil data
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Le rendement locatif brut à Albigny-sur-Saône se calcule en rapportant le loyer annuel au prix d'acquisition. Par ailleurs, sur un appartement au budget médian de 221 402 € (prix 3 571 €/m²), c'est le loyer de marché qui détermine le rendement — d'où l'importance de la demande locative locale. Ainsi, le rendement NET, lui, déduit charges, taxe foncière, vacance (7,9%) et gestion : c'est le seul indicateur pertinent. Un investisseur compare ce net au coût de son financement pour juger l'effet de levier. Le calcul part toujours du couple prix/loyer réel, pas d'un rendement affiché.
Comparatif zones d'investissement autour de Albigny-sur-Saône : zone zone B1 — marché tendu (marché tendu). Plafond loyer Pinel/Jeanbrun 2026 : —/mois — limite réglementaire pour bénéficier de la défiscalisation. De fait, la tension locative élevée (7,3 sur 10) et les 42,7% de locataires confirment la demande. DPE : 5,6% de passoires dans la commune (pression faible) — les biens A-C (44,0% du parc) sont rares et premiums. TF 1910 €/an (stable). Démographie croissante (-11,0% sur 12 mois) : signal de demande locative durable. QPV — (Pinel+ —). PLU — (—). Géorisques : 2 - FAIBLE, radon 2/3.
Albigny-sur-Saône 2026 : prix médian 3 815 €/m² (robuste). DPE 5,6% passoires (pression faible), classe D. Tension élevée (7,3 sur 10). Solvabilité effort élevé (11,8 ans). TF 1910 €/an.
Démographie et attractivité locative
Le profil locataire de Albigny-sur-Saône oriente la stratégie d'investissement : avec 42,7% de ménages locataires et une demande élevée, le bassin se compose d'actifs et de ménages en mobilité, plutôt demandeurs de petites et moyennes surfaces. Cibler la typologie qui correspond à cette demande — souvent T2-T3 — maximise l'occupation et le rendement. L'attractivité locative (6,8/10) confirme un vivier de candidats fourni. Par ailleurs, un investisseur adapte son acquisition à ce profil de demande réel : un bien calibré sur la clientèle locale se loue vite et se revend bien.
Financement et taux BdF
À Albigny-sur-Saône, le montage financier décide souvent du sort d'un investissement locatif : sur un budget médian de 221 402 € (appartement), l'effet de levier du crédit permet d'investir avec un apport mesuré. Par ailleurs, le rendement net se juge après coût du financement : tant que le rendement dépasse le taux d'emprunt, le levier joue en faveur de l'investisseur. Apport, durée et taux se calibrent selon l'objectif — cash-flow ou capitalisation. Ainsi, le ticket accessible de l'appartement en fait le support privilégié d'une première opération locative.
Zonage et plafonds Pinel
Investir à Albigny-sur-Saône — contexte réglementaire : zone B1 — marché tendu, marché tendu. Plafond Pinel 2026 : —/mois. Profil : zone_b1. QPV : —. PLU : — (—). Ces paramètres légaux définissent l'enveloppe d'investissement.
À Albigny-sur-Saône, l'investissement locatif est un outil patrimonial autant qu'un placement de rendement. Entre cash-flow et capitalisation, le choix dépend de l'horizon et de la fiscalité de l'investisseur. Par ailleurs, le levier du crédit, sur un ticket appartement de 221 402 €, permet de bâtir un patrimoine sans mobiliser tout son capital. Ainsi, la demande locative locale (42,7% de locataires, tension élevée) sécurise la phase de détention. Penser l'opération sur le long terme — acquisition, exploitation, revente — distingue la stratégie patrimoniale de la simple chasse au rendement brut.
Albigny-sur-Saône 2026 : prix médian 3 815 €/m² (robuste). DPE 5,6% passoires (pression faible), classe D. Tension élevée (7,3 sur 10). Solvabilité effort élevé (11,8 ans). TF 1910 €/an.
Permis de construire récents à Albigny-sur-Saône
Sur les 3 dernières années, 3 permis de construire ont été déposés sur la commune :
Type
Logements
Surface
Adresse
Date
Permis de construire
3
323 m²
AVENUE HENRI BARBUSSE, ALBIGNY-SUR-SAONE
01/01/2024
Synthèse : 1 permis impactants pour 3 logements neufs. Impact estimé sur l’offre résidentielle à 18-24 mois.
Source : SITADEL DREAL, géocodage BAN. Traitement ORPI Direct Habitat.
Quand le volume DVF est limité (robuste), l'estimation s'appuie sur des comparables aux communes voisines et sur la connaissance terrain des conseillers ORPI Direct Habitat, présents localement, qui complètent utilement les statistiques officielles.
Un marché peu actif à Albigny-sur-Saône signifie peu de biens disponibles mais aussi peu d'acheteurs concurrents. Les délais de vente peuvent être plus longs et les marges de négociation plus importantes. La liquidité élevée reflète cet équilibre.
Les statistiques DPE pour Albigny-sur-Saône proviennent des diagnostics ADEME déposés sur les transactions et mises en location récentes. Dans les communes peu actives, certains indicateurs sont masqués si le volume est insuffisant — jamais estimés à partir de rien.
Un score de 7,3/10 indique le niveau de déséquilibre entre offre et demande locatives à Albigny-sur-Saône. Au-dessus de 7, le risque de vacance locative est faible. En dessous de 4, la prudence s'impose pour un investisseur.
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