Investissement locatif à Fontaines-sur-Saône : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone A à Fontaines-sur-Saône (zone A — marché tendu), tension locative très élevée (7,8 sur 10), 4,0% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 3 241 €/m² (robuste) pour 123 transactions sur 12 mois. Avec 43,7% de locataires et une vacance de 5,9%, la demande locative structurelle est de 7,9/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (1562 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Fontaines-sur-Saône (58,9% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (4,0%) est un risque réglementaire immédiat.
Le marché de Fontaines-sur-Saône offre une opportunité locative calibrée : très élevée (7,8 sur 10) sans surcote, prix médian 3 241 €/m² sans bulle apparente, et DPE faible qui filtre les biens à risque. Cette combinaison favorise un investissement raisonné sur le long terme.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²3 241 €/m²
Appartement /m²3 164 €/m²
Maison /m²4 539 €/m²
Budget appt.221 480 €
Budget maison546 950 €
Évolution des prix /m² (12 mois)-5,2 %
Évolution des prix /m² (24 mois)-5,2 %
Ventes résidentiel123
Surface méd. appt.70
Surface méd. maison120.5
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Fontaines-sur-Saône
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)25 230 €/an · 2 103 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²3 241 €/m²
Surface médiane71 m²
Budget médian230 111 €
Mensualité pour ce bien
1 285 €/mois
Coût total crédit 20 ans
308 400 €
Années de revenu (avec intérêts)
12,2 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
694 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
124 237 €
Surface finançable
38 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 285 €/mois
Apport nécessaire105 874 €
Revenu nécessaire (33%)325 €/an
Durée61 ans et 11 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 694 €/mois
Maison médiane
Revenu médian local (INSEE)25 230 €/an · 2 103 €/mois
Revenu médian local (INSEE)25 230 €/an · 2 103 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²3 164 €/m²
Surface médiane70 m²
Budget médian221 480 €
Mensualité pour ce bien
1 237 €/mois
Coût total crédit 20 ans
296 880 €
Années de revenu (avec intérêts)
11,8 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
694 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
124 237 €
Surface finançable
39 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 237 €/mois
Apport nécessaire97 243 €
Revenu nécessaire (33%)313 €/an
Durée55 ans et 8 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 694 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 25 230 €/an
(2 103 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 694 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 124 237 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Fontaines-sur-Saône
Marché Fontaines-sur-Saône : 3 241 €/m² (robuste), signal opportunité, 4,0% passoires, tension très élevée (7,8 sur 10), solvabilité modérément accessible.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Fontaines-sur-Saône
Fontaines-sur-Saône est classée en zone A — marché tendu. Le dispositif Jeanbrun, applicable depuis 2026 sur les logements neufs et anciens lourdement réhabilités (DPE A ou B), permet d'amortir jusqu'à 8 000 €/an (12 000 € en loyer très social), imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an.
Le plafond de loyer intermédiaire Jeanbrun en zone A est de 14,64 €/m² — un niveau compatible avec le marché réel dans les communes de cette zone. Tension locative : 7.8/10 (très élevée), 43,7% de locataires, 5,9% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Risque réglementaire · ADEME
Obligations bailleurs — Fontaines-sur-Saône
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Historique des prix immobiliers — Fontaines-sur-Saône
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
3 614 €/m²
Évolution 6 ans
+10,5%
Pic (2022-T1)
4 237 €/m²
Départ 2020-T3
3 272 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est progressé de 10,5% : 3 272 → 3 614 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
3 272 €
—
40
2020-T4
3 114 €
-4,8%
44
2021-T1
3 269 €
+5,0%
27
2021-T2
3 578 €
+9,5%
41
2021-T3
3 327 €
-7,0%
54
2021-T4
3 376 €
+1,5%
24
2022-T1
4 237 €
+25,5%
30
2022-T2
3 309 €
-21,9%
24
2022-T3
3 842 €
+16,1%
38
2022-T4
4 114 €
+7,1%
37
2023-T1
3 849 €
-6,4%
27
2023-T2
3 925 €
+2,0%
29
2023-T3
3 510 €
-10,6%
30
2023-T4
3 796 €
+8,1%
24
2024-T1
3 662 €
-3,5%
17
2024-T2
3 231 €
-11,8%
20
2024-T3
3 500 €
+8,3%
23
2024-T4
3 359 €
-4,0%
32
2025-T1
2 848 €
-15,2%
21
2025-T2
3 268 €
+14,7%
32
2025-T3
3 385 €
+3,6%
31
2025-T4
3 614 €
+6,8%
37
Urbanisme & PLU à Fontaines-sur-Saône
Zonage urbanistique à Fontaines-sur-Saône pour investisseur : — — zone dominante —, commune —. Zones urbaines : — du territoire. Zones à urbaniser (AU) : —. Zones naturelles : —. Ce profil — conditionne le potentiel de développement et la valeur foncière à long terme.
Calcul de rendement complet — Fontaines-sur-Saône
Bilan investissement locatif à Fontaines-sur-Saône : tension très élevée (7,8 sur 10), 43,7% locataires, vacance 5,9%. Loyer estimé 526 €-631 €/mois. Rendement brut 2,7%. Budget médian : 230 111 € + notaire 17258-18869 €. Mensualité crédit : 1 285 €/mois. TF : 1562 €/an. Coût total mensuel propriétaire : 1473 €/mois. Zone zone A — marché tendu.
Investissement locatif · conseil data
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Contexte investissement Fontaines-sur-Saône : zone A — marché tendu, marché tendu. Pinel/Jeanbrun : plafond —/mois. Profil zone : zone_tendue. DPE : 4,0% passoires (faible). Tension : très élevée.
Fontaines-sur-Saône 2026 : prix médian 3 241 €/m² (robuste). DPE 4,0% passoires (pression faible), classe C. Tension très élevée (7,8 sur 10). Solvabilité modérément accessible (9,1 ans). TF 1562 €/an.
Synthèse Fontaines-sur-Saône : 3 241 €/m² (robuste), 123 actes, -5,2%/12m, 4,0% passoires, tension très élevée, solvabilité modérément accessible. Ces données DVF + DPE + INSEE forment le tableau de bord complet du marché.
Permis de construire récents à Fontaines-sur-Saône
Sur les 3 dernières années, 7 permis de construire ont été déposés sur la commune :
Type
Logements
Surface
Adresse
Date
Permis de construire
27
408 m²
54 CHEMIN DE MONTGAY, FONTAINES-SUR-SAONE
01/01/2024
Permis de construire
26
1 801 m²
4 RUE ESCOFFIER REMOND, FONTAINES-SUR-SAONE
01/01/2024
Permis de construire
25
1 789 m²
3 RUE ESCOFFIER REMOND, FONTAINES-SUR-SAONE
01/01/2024
Permis de construire
24
1 515 m²
40 RUE GAMBETTA, FONTAINES-SUR-SAONE
01/01/2024
Synthèse : 4 permis impactants pour 102 logements neufs. Impact estimé sur l’offre résidentielle à 18-24 mois.
Source : SITADEL DREAL, géocodage BAN. Traitement ORPI Direct Habitat.
Avec un prix médian de 3 241 €/m² et une tension locative de 7,8/10, le rendement brut dépend des loyers marché pratiqués à Fontaines-sur-Saône. Un score de tension élevé signifie une vacance faible et un rendement plus sécurisé dans le temps.
Les petites surfaces (T1-T2) offrent généralement un rendement au m² supérieur. Les maisons (4 539 €/m²) ont un rendement brut souvent inférieur aux appartements (3 164 €/m²), mais bénéficient d'une demande familiale stable et d'un moindre turnover.
L'attractivité locative de Fontaines-sur-Saône repose sur la tension (7,8 sur 10), le rendement brut accessible au prix DVF actuel, et la conformité DPE du parc (4,0% de passoires à risque). Les conseillers ORPI analysent ces trois dimensions pour identifier le meilleur investissement.
Le LMNP permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement la base imposable. En location nue, le régime réel permet de déduire intérêts d'emprunt, taxe foncière et travaux. Un conseiller fiscal optimise votre situation pour Fontaines-sur-Saône.
Déduisez du rendement brut les charges non récupérables : taxe foncière, charges copropriété, assurance PNO, frais de gestion (7-10%), vacance selon la tension (7,8 sur 10). Un rendement brut de 6% peut descendre à 3,5-4% net à Fontaines-sur-Saône.
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