Investissement locatif à Genay : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone B1 à Genay (zone B1 — marché tendu), tension locative très élevée (7,6 sur 10), 7,9% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 3 473 €/m² (robuste) pour 58 transactions sur 12 mois. Avec 35,5% de locataires et une vacance de 5,0%, la demande locative structurelle est de 7,6/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (1770 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Genay (60,7% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (7,9%) est un risque réglementaire immédiat.
À Genay, les données DVF et INSEE permettent de calculer un score d'opportunité locative composite : tension (7,6 sur 10) × liquidité (élevée) × accessibilité (effort élevé) × DPE (faible). Ce score guide l'arbitrage entre communes pour un investisseur multi-marchés.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²3 473 €/m²
Appartement /m²3 384 €/m²
Maison /m²3 622 €/m²
Budget appt.219 960 €
Budget maison362 200 €
Évolution des prix /m² (12 mois)-4,0 %
Évolution des prix /m² (24 mois)-4,0 %
Ventes résidentiel58
Surface méd. appt.65
Surface méd. maison100
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Genay
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)26 920 €/an · 2 243 €/mois
Revenu médian local (INSEE)26 920 €/an · 2 243 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²3 384 €/m²
Surface médiane65 m²
Budget médian219 960 €
Mensualité pour ce bien
1 229 €/mois
Coût total crédit 20 ans
294 960 €
Années de revenu (avec intérêts)
11,0 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
740 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
132 471 €
Surface finançable
39 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 229 €/mois
Apport nécessaire87 489 €
Revenu nécessaire (33%)311 €/an
Durée46 ans et 10 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 740 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 26 920 €/an
(2 243 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 740 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 132 471 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Genay
Marché Genay : 3 473 €/m² (robuste), signal opportunité, 7,9% passoires, tension très élevée (7,6 sur 10), solvabilité effort élevé.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Genay
Genay est classée en zone B1 — le point d'équilibre idéal entre prix d'acquisition accessibles et demande locative soutenue. Avec un prix médian à 3 473 €/m², le rapport loyer/prix est structurellement plus favorable qu'en zone A.
Le dispositif Jeanbrun fixe le plafond de loyer intermédiaire à 11,80 €/m² en zone B1. L'amortissement annuel (3,5% sur 80% du prix) génère un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an. Tension : 7.6/10, 5,0% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Risque réglementaire · ADEME
Obligations bailleurs — Genay
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
3 280 €/m²
Évolution 6 ans
-13,8%
Pic (2022-T1)
4 631 €/m²
Départ 2020-T3
3 805 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est reculé de 13,8% : 3 805 → 3 280 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
3 805 €
—
15
2020-T4
3 428 €
-9,9%
22
2021-T1
2 849 €
-16,9%
10
2021-T2
2 425 €
-14,9%
16
2021-T3
3 807 €
+57,0%
22
2021-T4
4 059 €
+6,6%
25
2022-T1
4 631 €
+14,1%
17
2022-T2
3 292 €
-28,9%
14
2022-T3
3 947 €
+19,9%
16
2022-T4
3 812 €
-3,4%
18
2023-T1
2 970 €
-22,1%
21
2023-T2
3 556 €
+19,7%
9
2023-T3
4 269 €
+20,1%
16
2023-T4
3 297 €
-22,8%
14
2024-T1
3 482 €
+5,6%
18
2024-T2
3 940 €
+13,2%
14
2024-T3
3 593 €
-8,8%
18
2024-T4
3 630 €
+1,0%
12
2025-T1
3 715 €
+2,3%
12
2025-T2
3 384 €
-8,9%
11
2025-T3
3 639 €
+7,5%
18
2025-T4
3 280 €
-9,9%
17
Urbanisme & PLU à Genay
Zonage urbanistique à Genay pour investisseur : — — zone dominante —, commune —. Zones urbaines : — du territoire. Zones à urbaniser (AU) : —. Zones naturelles : —. Ce profil — conditionne le potentiel de développement et la valeur foncière à long terme.
Calcul de rendement complet — Genay
Bilan investissement locatif à Genay : tension très élevée (7,6 sur 10), 35,5% locataires, vacance 5,0%. Loyer estimé 561 €-673 €/mois. Rendement brut 2,2%. Budget médian : 312 570 € + notaire 23443-25631 €. Mensualité crédit : 1 746 €/mois. TF : 1770 €/an. Coût total mensuel propriétaire : 1972 €/mois. Zone zone B1 — marché tendu.
Investissement locatif · conseil data
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Investir à Genay commence par les données DVF : prix immobilier à Genay (3 473 €/m², robuste), évolution -4,0%, marché 142 transactions — marché dynamique. La vue d'ensemble du marché : marché immobilier de Genay (profil socio-économique, DPE, géorisques). Le filtre DPE — impératif : bilan DPE à Genay (7,9% passoires, pression faible). Pour la gestion après acquisition : gestion locative à Genay (tension très élevée, 35,5% de locataires). Pour estimer la valeur d'un bien ciblé : estimation immobilière à Genay.
Données Genay en 2026 — DVF 3 473 €/m² (robuste), 58 actes, évolution -4,0%, DPE 7,9% passoires (pression faible), tension très élevée (7,6 sur 10), TF 1770 €/an.
Marché Genay en 2026 : DVF 3 473 €/m² (robuste), évolution -4,0%. DPE 7,9% passoires (pression faible). Tension très élevée (7,6 sur 10). Signal opportunité. TF 1770 €/an. Solvabilité effort élevé.
Démographie et attractivité locative
Pourquoi la démographie de Genay sécurise l'investissement locatif : légèrement croissante (-4,0% / 5 ans), 5520 habitants. Une commune légèrement croissante avec un solde migratoire marché tendu génère une demande locative de long terme — l'antidote à la vacance locative. À Genay, ce signal démographique se combine avec : tension très élevée (7,6 sur 10), 35,5% de locataires, vacance 5,0%, revenu médian 26 920 €/an, zone zone B1 — marché tendu (marché tendu). Ces 5 indicateurs forment le profil locatif complet de Genay et justifient un investissement locatif dans ce marché à potentiel 7,6/10.
Financement et taux BdF
Données Genay en 2026 — DVF 3 473 €/m² (robuste), 58 actes, évolution -4,0%, DPE 7,9% passoires (pression faible), tension très élevée (7,6 sur 10), TF 1770 €/an.
Zonage et plafonds Pinel
Cadre Genay pour investisseur : zone B1, marché tendu, plafond —/mois. Profil zone_b1. Tension très élevée, 35,5% locataires. Pression DPE faible. QPV : —. Ces 6 paramètres définissent le potentiel net de ce marché.
Marché Genay en 2026 : DVF 3 473 €/m² (robuste), évolution -4,0%. DPE 7,9% passoires (pression faible). Tension très élevée (7,6 sur 10). Signal opportunité. TF 1770 €/an. Solvabilité effort élevé.
Genay 2026 : prix médian 3 473 €/m² (robuste). DPE 7,9% passoires (pression faible), classe C. Tension très élevée (7,6 sur 10). Solvabilité effort élevé (11,6 ans). TF 1770 €/an.
Permis de construire récents à Genay
Sur les 3 dernières années, 17 permis de construire ont été déposés sur la commune :
Type
Logements
Surface
Adresse
Date
Permis de construire
25
1 591 m²
328 RUE DU CEDRE, GENAY
01/01/2024
Permis de construire
2
315 m²
198 RUE DE PIAMOT, GENAY
01/01/2024
Synthèse : 2 permis impactants pour 27 logements neufs. Impact estimé sur l’offre résidentielle à 18-24 mois.
Source : SITADEL DREAL, géocodage BAN. Traitement ORPI Direct Habitat.
Mois le plus actif : Janvier (4 ventes/an en moyenne) — Mois le plus calme : Novembre (2 ventes/an)
Le marché immobilier est le plus actif en début d'année (janvier-mars). Pour maximiser la visibilité de votre bien, privilégiez une mise en vente en décembre-janvier.
Source : DVF (DGFiP), 2022-2026. Traitement ORPI Direct Habitat.
Avec 7,9% de passoires et seulement 60,7% de biens en classe A-C à Genay, un bien bien classé est statistiquement rare. Cette rareté se traduit par une attractivité accrue — délai de vente plus court et prime de prix potentielle.
La classe médiane du parc de Genay est C. Si votre bien est mieux classé, c'est un argument de valorisation. S'il est moins bien classé, anticipez une décote par rapport aux biens conformes comparables.
Les copropriétés de plus de 50 lots avec chauffage collectif doivent réaliser un DPE collectif. À Genay, vérifiez la disponibilité de ce document pour toute copropriété visée — il donne une indication fiable du profil énergétique de l'immeuble.
Les locataires arbitrent en faveur des biens bien classés à loyer équivalent, pour des charges énergétiques inférieures. Un bien en C ou mieux loue plus facilement qu'une passoire dans le même secteur de Genay.
ORPI Direct Habitat réalise des estimations immobilières gratuites qui intègrent systématiquement l'analyse de l'impact du DPE sur la valeur de votre bien à Genay. Nos conseillers interprètent votre classe DPE actuelle (C médiane dans le parc local) pour vous indiquer si votre bien bénéficie d'une prime ou subit une décote par rapport au prix médian de 3 473 €/m². Pour le diagnostic DPE lui-même (document obligatoire), il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié indépendant — nos conseillers peuvent vous orienter vers des professionnels agréés dans votre secteur.
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