Investissement locatif à Massieux : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone B1 à Massieux (zone B1 — marché tendu), tension locative très élevée (7,7 sur 10), 5,4% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 2 851 €/m² (robuste) pour 98 transactions sur 12 mois. Avec 47,5% de locataires et une vacance de 7,0%, la demande locative structurelle est de 7,8/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (1559 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Massieux (48,5% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (5,4%) est un risque réglementaire immédiat.
Le marché de Massieux offre une opportunité locative calibrée : très élevée (7,7 sur 10) sans surcote, prix médian 2 851 €/m² sans bulle apparente, et DPE faible qui filtre les biens à risque. Cette combinaison favorise un investissement raisonné sur le long terme.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²2 851 €/m²
Appartement /m²2 948 €/m²
Maison /m²2 762 €/m²
Budget appt.179 828 €
Budget maison290 010 €
Évolution des prix /m² (12 mois)-1,8 %
Évolution des prix /m² (24 mois)-1,8 %
Ventes résidentiel98
Surface méd. appt.61
Surface méd. maison105
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Massieux
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)24 890 €/an · 2 074 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²2 851 €/m²
Surface médiane82 m²
Budget médian233 782 €
Mensualité pour ce bien
1 306 €/mois
Coût total crédit 20 ans
313 440 €
Années de revenu (avec intérêts)
12,6 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
684 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
122 447 €
Surface finançable
42 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 306 €/mois
Apport nécessaire111 335 €
Revenu nécessaire (33%)330 €/an
Durée68 ans et 3 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 684 €/mois
Maison médiane
Revenu médian local (INSEE)24 890 €/an · 2 074 €/mois
Revenu médian local (INSEE)24 890 €/an · 2 074 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²2 948 €/m²
Surface médiane61 m²
Budget médian179 828 €
Mensualité pour ce bien
1 005 €/mois
Coût total crédit 20 ans
241 200 €
Années de revenu (avec intérêts)
9,7 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
684 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
122 447 €
Surface finançable
41 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 005 €/mois
Apport nécessaire57 381 €
Revenu nécessaire (33%)254 €/an
Durée36 ans et 7 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 684 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 24 890 €/an
(2 074 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 684 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 122 447 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Massieux
Marché Massieux : 2 851 €/m² (robuste), signal équilibré, 5,4% passoires, tension très élevée (7,7 sur 10), solvabilité modérément accessible.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Massieux
Massieux est classée en zone B1 — le point d'équilibre idéal entre prix d'acquisition accessibles et demande locative soutenue. Avec un prix médian à 2 851 €/m², le rapport loyer/prix est structurellement plus favorable qu'en zone A.
Le dispositif Jeanbrun fixe le plafond de loyer intermédiaire à 11,80 €/m² en zone B1. L'amortissement annuel (3,5% sur 80% du prix) génère un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an. Tension : 7.7/10, 7,0% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Risque réglementaire · ADEME
Obligations bailleurs — Massieux
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
2 925 €/m²
Évolution 6 ans
+6,2%
Pic (2022-T4)
3 390 €/m²
Départ 2020-T3
2 755 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est progressé de 6,2% : 2 755 → 2 925 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
2 755 €
—
21
2020-T4
2 878 €
+4,5%
44
2021-T1
2 740 €
-4,8%
22
2021-T2
2 614 €
-4,6%
31
2021-T3
2 959 €
+13,2%
45
2021-T4
2 972 €
+0,4%
23
2022-T1
2 897 €
-2,5%
21
2022-T2
2 775 €
-4,2%
31
2022-T3
3 033 €
+9,3%
42
2022-T4
3 390 €
+11,8%
28
2023-T1
3 220 €
-5,0%
27
2023-T2
3 076 €
-4,5%
22
2023-T3
3 143 €
+2,2%
23
2023-T4
2 806 €
-10,7%
12
2024-T1
2 941 €
+4,8%
16
2024-T2
2 963 €
+0,7%
22
2024-T3
2 779 €
-6,2%
23
2024-T4
3 064 €
+10,3%
24
2025-T1
2 821 €
-7,9%
22
2025-T2
2 653 €
-6,0%
20
2025-T3
3 087 €
+16,4%
35
2025-T4
2 925 €
-5,2%
21
Urbanisme & PLU à Massieux
Zonage urbanistique à Massieux pour investisseur : — — zone dominante —, commune —. Zones urbaines : — du territoire. Zones à urbaniser (AU) : —. Zones naturelles : —. Ce profil — conditionne le potentiel de développement et la valeur foncière à long terme.
Calcul de rendement complet — Massieux
Bilan investissement locatif à Massieux : tension très élevée (7,7 sur 10), 47,5% locataires, vacance 7,0%. Loyer estimé 519 €-622 €/mois. Rendement brut 2,7%. Budget médian : 233 782 € + notaire 17534-19170 €. Mensualité crédit : 1 306 €/mois. TF : 1559 €/an. Coût total mensuel propriétaire : 1494 €/mois. Zone zone B1 — marché tendu.
Investissement locatif · conseil data
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Mois le plus actif : Juillet (9 ventes/an en moyenne) — Mois le plus calme : Novembre (3 ventes/an)
Le marché immobilier est le plus actif en été (juillet-septembre). Pour maximiser la visibilité de votre bien, privilégiez une mise en vente en mai-juin.
Source : DVF (DGFiP), 2022-2026. Traitement ORPI Direct Habitat.
Avec un prix médian de 2 851 €/m² et une tension locative de 7,7/10, le rendement brut dépend des loyers marché pratiqués à Massieux. Un score de tension élevé signifie une vacance faible et un rendement plus sécurisé dans le temps.
Les petites surfaces (T1-T2) offrent généralement un rendement au m² supérieur. Les maisons (2 762 €/m²) ont un rendement brut souvent inférieur aux appartements (2 948 €/m²), mais bénéficient d'une demande familiale stable et d'un moindre turnover.
L'attractivité locative de Massieux repose sur la tension (7,7 sur 10), le rendement brut accessible au prix DVF actuel, et la conformité DPE du parc (5,4% de passoires à risque). Les conseillers ORPI analysent ces trois dimensions pour identifier le meilleur investissement.
Le LMNP permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement la base imposable. En location nue, le régime réel permet de déduire intérêts d'emprunt, taxe foncière et travaux. Un conseiller fiscal optimise votre situation pour Massieux.
Déduisez du rendement brut les charges non récupérables : taxe foncière, charges copropriété, assurance PNO, frais de gestion (7-10%), vacance selon la tension (7,7 sur 10). Un rendement brut de 6% peut descendre à 3,5-4% net à Massieux.
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