Investissement locatif à Neuville-sur-Saône : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone A à Neuville-sur-Saône (zone A — marché tendu), tension locative élevée (7,1 sur 10), 5,9% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 3 658 €/m² (robuste) pour 121 transactions sur 12 mois. Avec 56,1% de locataires et une vacance de 9,9%, la demande locative structurelle est de 7/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (1531 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Neuville-sur-Saône (40,2% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (5,9%) est un risque réglementaire immédiat.
Le marché de Neuville-sur-Saône offre une opportunité locative calibrée : élevée (7,1 sur 10) sans surcote, prix médian 3 658 €/m² sans bulle apparente, et DPE faible qui filtre les biens à risque. Cette combinaison favorise un investissement raisonné sur le long terme.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²3 658 €/m²
Appartement /m²3 281 €/m²
Maison /m²4 324 €/m²
Budget appt.203 422 €
Budget maison393 484 €
Évolution des prix /m² (12 mois)+5,8 %
Évolution des prix /m² (24 mois)+5,8 %
Ventes résidentiel121
Surface méd. appt.62
Surface méd. maison91
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Neuville-sur-Saône
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)23 150 €/an · 1 929 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²3 658 €/m²
Surface médiane67 m²
Budget médian245 086 €
Mensualité pour ce bien
1 369 €/mois
Coût total crédit 20 ans
328 560 €
Années de revenu (avec intérêts)
14,2 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
637 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
114 033 €
Surface finançable
31 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 369 €/mois
Apport nécessaire131 053 €
Revenu nécessaire (33%)346 €/an
Durée142 ans et 7 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 637 €/mois
Maison médiane
Revenu médian local (INSEE)23 150 €/an · 1 929 €/mois
Revenu médian local (INSEE)23 150 €/an · 1 929 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²3 281 €/m²
Surface médiane62 m²
Budget médian203 422 €
Mensualité pour ce bien
1 136 €/mois
Coût total crédit 20 ans
272 640 €
Années de revenu (avec intérêts)
11,8 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
637 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
114 033 €
Surface finançable
34 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 136 €/mois
Apport nécessaire89 389 €
Revenu nécessaire (33%)287 €/an
Durée55 ans et 9 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 637 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 23 150 €/an
(1 929 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 637 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 114 033 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Neuville-sur-Saône
Marché Neuville-sur-Saône : 3 658 €/m² (robuste), signal marché tendu, 5,9% passoires, tension élevée (7,1 sur 10), solvabilité effort élevé.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Neuville-sur-Saône
Neuville-sur-Saône est classée en zone A — marché tendu. Le dispositif Jeanbrun, applicable depuis 2026 sur les logements neufs et anciens lourdement réhabilités (DPE A ou B), permet d'amortir jusqu'à 8 000 €/an (12 000 € en loyer très social), imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an.
Le plafond de loyer intermédiaire Jeanbrun en zone A est de 14,64 €/m² — un niveau compatible avec le marché réel dans les communes de cette zone. Tension locative : 7.1/10 (élevée), 56,1% de locataires, 9,9% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Risque réglementaire · ADEME
Obligations bailleurs — Neuville-sur-Saône
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Historique des prix immobiliers — Neuville-sur-Saône
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
3 356 €/m²
Évolution 6 ans
-12,4%
Pic (2021-T4)
4 657 €/m²
Départ 2020-T3
3 833 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est reculé de 12,4% : 3 833 → 3 356 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
3 833 €
—
43
2020-T4
4 000 €
+4,4%
61
2021-T1
3 833 €
-4,2%
32
2021-T2
3 408 €
-11,1%
38
2021-T3
3 700 €
+8,6%
39
2021-T4
4 657 €
+25,9%
58
2022-T1
4 481 €
-3,8%
32
2022-T2
4 489 €
+0,2%
50
2022-T3
4 250 €
-5,3%
41
2022-T4
4 237 €
-0,3%
34
2023-T1
4 138 €
-2,3%
36
2023-T2
3 961 €
-4,3%
33
2023-T3
4 000 €
+1,0%
25
2023-T4
4 217 €
+5,4%
32
2024-T1
3 684 €
-12,6%
15
2024-T2
3 659 €
-0,7%
27
2024-T3
3 267 €
-10,7%
21
2024-T4
3 373 €
+3,2%
22
2025-T1
3 338 €
-1,0%
29
2025-T2
3 561 €
+6,7%
29
2025-T3
4 083 €
+14,7%
29
2025-T4
3 356 €
-17,8%
33
Urbanisme & PLU à Neuville-sur-Saône
PLU Neuville-sur-Saône (source IGN APICARTO) : zone dominante —, profil —. La commune est —. Zones urbaines : — — zones à développer : —. Ce zonage PLU détermine la valeur du foncier, le potentiel de surélévation et la constructibilité des parcelles — éléments clés pour un investisseur patrimonial.
Calcul de rendement complet — Neuville-sur-Saône
Bilan investissement locatif à Neuville-sur-Saône : tension élevée (7,1 sur 10), 56,1% locataires, vacance 9,9%. Loyer estimé 482 €-579 €/mois. Rendement brut 2,4%. Budget médian : 245 086 € + notaire 18381-20097 €. Mensualité crédit : 1 369 €/mois. TF : 1531 €/an. Coût total mensuel propriétaire : 1558 €/mois. Zone zone A — marché tendu.
Investissement locatif · conseil data
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Saisonnalité du marché immobilier à Neuville-sur-Saône
T1
16 ventes · 22%
T2
22 ventes · 30%
T3
17 ventes · 23%
T4
18 ventes · 25%
Jan.
6
Fév.
4
Mar.
6
Avr.
6
Mai.
7
Jui.
9
Jui.
8
Aoû.
3
Sep.
6
Oct.
7
Nov.
5
Déc.
6
Mois le plus actif : Juin (9 ventes/an en moyenne) — Mois le plus calme : Août (3 ventes/an)
Le marché immobilier est le plus actif au printemps (avril-juin). Pour maximiser la visibilité de votre bien, privilégiez une mise en vente en février-mars.
Source : DVF (DGFiP), 2022-2026. Traitement ORPI Direct Habitat.
Avec un prix médian de 3 658 €/m² et une tension locative de 7,1/10, le rendement brut dépend des loyers marché pratiqués à Neuville-sur-Saône. Un score de tension élevé signifie une vacance faible et un rendement plus sécurisé dans le temps.
Les petites surfaces (T1-T2) offrent généralement un rendement au m² supérieur. Les maisons (4 324 €/m²) ont un rendement brut souvent inférieur aux appartements (3 281 €/m²), mais bénéficient d'une demande familiale stable et d'un moindre turnover.
L'attractivité locative de Neuville-sur-Saône repose sur la tension (7,1 sur 10), le rendement brut accessible au prix DVF actuel, et la conformité DPE du parc (5,9% de passoires à risque). Les conseillers ORPI analysent ces trois dimensions pour identifier le meilleur investissement.
Le LMNP permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement la base imposable. En location nue, le régime réel permet de déduire intérêts d'emprunt, taxe foncière et travaux. Un conseiller fiscal optimise votre situation pour Neuville-sur-Saône.
Déduisez du rendement brut les charges non récupérables : taxe foncière, charges copropriété, assurance PNO, frais de gestion (7-10%), vacance selon la tension (7,1 sur 10). Un rendement brut de 6% peut descendre à 3,5-4% net à Neuville-sur-Saône.
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